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引言：在房屋租賃合同終止后，當事人雙方往往存在關于遺留物占用和處置的分歧。本文將探討以下關鍵問題：首先，合同約定遺留物處置條款與否，對遺留物是否構(gòu)成占用及占有使用費計算期限的影響。其次，遺留物不構(gòu)成占用的情形。最后，本文將為房屋租賃各方提供明晰的法律指引，就實務中可能出現(xiàn)的情形提供建議。

（一）合同有明確的處置約定如果房屋租賃合同存在“合同解除后承租人未及時騰空房屋的，視為其放棄遺留物所有權，出租人有權自行處置遺留物”等類似約定，當承租人在合同解除后將物品遺留在租賃房屋內(nèi)時，該條款是否意味著出租人應自行處理，承租人無需就此承擔責任？多數(shù)法院認為，即使合同有前述約定，如承租人在合同解除后未積極處理遺留物、仍以遺留物繼續(xù)占有租賃房屋的，出租人仍有權主張占有使用費。但因合同約定出租人有權自行處置遺留物，如果出租人客觀上已實際控制房屋或具備自行取回房屋條件，那么出租人再任由遺留物占用房屋、不及時收回房屋止損的，應當就損失擴大部分承擔責任。司法實踐中，法院往往會考慮出租人處置遺留物所需的合理期限，判定承租人支付該合理期限的占有使用費。[1-2]不過，也有少數(shù)法院認為，如果根據(jù)合同約定出租人有權自行處置遺留物的，其未及時處置屬于對自己權利的處分，應自行承擔所造成的損失，無權主張占有使用費。[3]（二）合同無明確的處置約定如果房屋租賃合同未明確約定遺留物處置條款，在合同解除后，承租人未將租賃房屋內(nèi)的物品全部搬離，也并未明確表示放棄遺留物所有權的，應認定承租人仍以其遺留物占有租賃房屋。占有使用費應計至承租人放棄遺留物所有權的意思表示到達出租人之日或?qū)嶋H騰退房屋之日。[4-6]

（一）因出租人原因致使承租人無法及時清空遺留物因出租人更換租賃房屋的門鎖導致承租人無法搬離遺留物的，承租人不承擔占有使用費。[7-8]但須特別注意另外一種情形，即合同解除后，承租人未支付租金，出租人更換案涉房屋門鎖以督促承租人履行給付租金義務的，系履行同時履行抗辯權，并未超出必要限度。在出租人不存在怠于履行通知辦理交接等相關義務以致造成損失擴大的情況下，如果承租人在知曉房屋換鎖后未及時向出租人提出開門以搬離遺留物的要求的，仍可能被認定為無權占有。[9]（二）雙方約定如果房屋租賃合同中約定或雙方在合同終止后達成合意，承租人無需清空房屋、恢復原狀，出租人自行處置遺留物的，則遺留物不構(gòu)成占用。

1.對出租人而言，我們建議在房屋租賃合同中對遺留物的處置進行約定，如：本合同終止時，承租人應將自有物品搬離，并將房屋及附屬物品、設備設施恢復至原貌，且以完好狀態(tài)交還出租人。如本合同終止后，房屋內(nèi)有承租人遺留物的，出租人有權自行處置，承租人對此事項及其不利后果已明確知曉并理解，不再就遺留物提出任何權利主張。承租人應當另行支付因遺留物占用房屋或承租人處置遺留物而產(chǎn)生的占有使用費、運輸費、保管費等費用。如果合同終止后承租人未搬離遺留物，出租人應當積極與承租人溝通房屋騰空事宜，并不以更換門鎖等方式阻撓出租人搬離。承租人拒不履行該義務的，出租人應當在公證機關的公證下，及時清點房屋內(nèi)的遺留物，另行保管，而不宜直接拋棄、出賣，因此產(chǎn)生的運輸費、保管費等費用可基于合同約定或無因管理之債向承租人主張。2.對承租人而言，我們建議在租賃合同中明確，或是在合同終止時與出租人達成合意：合同終止后，承租人無需清空房屋、恢復原狀。出租人有權自行處置遺留物，因此產(chǎn)生的占有使用費、運輸費、保管費等費用由出租人自行承擔。如果合同未對遺留物處置進行約定的，在合同終止后，承租人應當及時搬離遺留物，并與出租人簽署房屋交接確認書，或?qū)Ψ课蒡v空后的情況以照片、錄像進行留痕，避免產(chǎn)生占有使用費。因出租人原因而不能及時搬離的，應當積極、持續(xù)地與出租人溝通房屋騰空事宜，或向出租人明確表示放棄遺留物的所有權，并保留相關記錄。

1.北京市第一中級人民法院(2023)京01民終4013號裁判理由：就達茂公司所稱其不應支付《房屋租賃合同》解除后房屋占用使用費的意見，本院認為，理工大學向達茂公司發(fā)送的解除函已于2022年10月13日被簽收。根據(jù)合同約定，在理工大學行使單方解除權時，其有權收回房屋，并有權在通知解除10日后自行處置房屋內(nèi)遺留物品。理工大學具備自行取回房屋的條件。同時，雙方微信聊天記錄等證據(jù)可以體現(xiàn)雙方能夠在當時及時聯(lián)系。盡管達茂公司在合同解除后未予積極處理、仍繼續(xù)占有涉案房屋，而理工大學至2023年1月28日方收回房屋，亦屬對合同解除后損失的擴大負有過錯。綜合本案具體情形，本院酌定合同解除后1個月系收回房屋的合理期限，達茂公司應當承擔2022年10月14日至2022年11月13日的房屋占有使用費，對于理工大學超出該期間的房屋占有使用費請求，本院不予支持。對達茂公司該項上訴請求中合理的部分，本院予以支持。2.北京市第一中級人民法院(2021)京01民終11159號案件事實：2017年12月，出租人中海公司與承租人富勤石景山分公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：（1）“租賃合同期限屆滿之日或者因其他原因而終止之日起5日內(nèi)，為乙方向甲方交付房屋的期限。”（2）“乙方向甲方交還租賃房屋的，雙方應當簽署租賃房屋交還確認書。乙方在此承諾：雙方簽署交還確認書的，或交還期屆滿乙方未交還但已經(jīng)實際搬離租賃房屋的，或交還期屆滿乙方棄場的，或交還期屆滿乙方仍未清空房屋的，均視為乙方放棄對租賃房屋內(nèi)遺留的任何裝飾裝修、設施設備、物品等的所有權，甲方有權自行處理前述物品或設備(包括折價甚至作為垃圾予以處理等)，由此產(chǎn)生的處置費用，包括但不限于搬運費、保管費及倉儲費等，均由乙方承擔，甲方有權向乙方追償。”富勤石景山分公司于2020年2月14日發(fā)函告知中海公司，不再承租涉訴房屋，房屋內(nèi)的裝修裝飾及全部家具作為遺留裝修恢復義務的補償。法院認定房屋租賃合同于2020年3月31日解除。裁判理由：關于房屋占有使用費問題。富勤石景山分公司在房屋交還期滿后，未將涉訴房屋交還中海公司，其應當按照房屋租賃合同的約定向中海公司支付房屋占有使用費。鑒于富勤石景山分公司已經(jīng)于2020年2月14日以發(fā)函的形式告知中海公司，其自2020年3月14日不再承租涉訴房屋，且雙方在房屋租賃合同中亦約定在交還期屆滿后，房屋內(nèi)的物品、附屬設施設備、裝飾裝修等未清空或拆除的，則中海公司有權在公證機關的公證或第三方的見證下予以處理。中海公司在明知其有權收回租賃房屋且富勤石景山分公司明確表示屋內(nèi)家具作為恢復裝修補償?shù)那闆r下，未及時收回租賃房屋，其應當就擴大損失部分承擔責任。綜上，一審法院認定富勤石景山分公司應向中海公司支付房屋占有使用費的期間為2020年4月6日至2020年6月5日并無不妥。3.山西省高級人民法院(2020)晉民申826號案件事實：出租人尹某與承租人張某簽訂房屋租賃合同。在租賃期內(nèi)，張某因違約于2018年7月20日搬離，并返還房屋鑰匙。當時其折疊床、木床及柜子遺留在房屋內(nèi)，張某于2019年4月25日將該些物品搬離。尹某主張占用費。裁判理由：關于尹某要求張某支付非法占用費14000元的問題。根據(jù)尹某與張某簽訂的《房屋租賃合同》第7條第3項的約定“房屋返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置”，張某于2018年7月20日搬離涉案房屋，當時尚有遺留物品未搬出，根據(jù)合同約定，對于遺留的物品，尹某有權自行處置，其未及時處置屬于對自己權利的處分，造成的損失理應由其自行承擔。故尹某要求張某支付非法占用費14000元的主張本院不予支持。4.廣東省高級人民法院(2020)粵民申8164號裁判理由：雖然黃石英于2019年3月8日已自行搬走租賃物內(nèi)部分物品，并稱將租賃物鑰匙交給市場保安，但其同時亦承認由于案涉商鋪內(nèi)物品較多是生產(chǎn)所用石材、大型機器設備，徹底搬離需要一定時間，故黃石英未能一次性騰退完畢。并且，直至2019年5月，黃石英還向霍樂發(fā)一方表示其尚有證件留存于租賃物內(nèi)。因此，在黃石英未將租賃物內(nèi)物品全部搬離或黃石英未明確表示放棄租賃物內(nèi)物品之前，黃石英仍然以其剩余物品占有案涉租賃物，霍樂發(fā)無從實現(xiàn)對租賃物的管理及使用。由于黃石英是在一審庭審后向法院表示放棄剩余物品所有權，一審判決于2019年8月29日送達后，霍樂發(fā)才明確知悉黃石英作出上述意思表示。因此，二審法院認定黃石英應支付的占有使用費應計至2019年8月29日，并無不當。黃石英申請再審提出2019年3月9日其向保安交回鑰匙之后即無需支付占用費，但黃石英交回鑰匙后，其實際上仍然通過留存物品實際占有使用了案涉租賃物，因此，黃石英主張其無需支付占有使用費，不符合《中華人民共和國合同法》第五十八條的前述規(guī)定，本院不予支持。5.廣東省廣州市中級人民法院(2021)粵01民終20554號案件事實：出租人李麗麗與承租人第五空間公司簽訂房屋租賃合同，后第五空間公司將房屋轉(zhuǎn)租給德閑公司。得閑公司于2019年12月1日搬離，未清理房屋內(nèi)的遺留物品。李麗麗與第五空間公司的房屋租賃合同于2020年6月30日解除，李麗麗主張第五空間公司、德閑公司支付合同解除之后至商鋪實際交還之日的占有使用費。裁判理由：德閑公司于2019年12月1日搬離涉案場地之前以電話通話方式向第五空間公司法定代表人蘇永強協(xié)商解除租賃合同關系，蘇永強本人到庭應詢對此予以確認。雖然蘇永強述稱當時其表態(tài)同意解除同時要求德閑公司辦理交接，但根據(jù)德閑公司提交證據(jù)可反映當時案涉場地管理較為混亂，德閑公司在通知第五空間公司法定代表人并明確告知自行搬離、遺留物品放棄所有權，可視為德閑公司已與第五空間公司解除租賃合同關系，交還場地。因此，自2019年12月之后德閑公司已沒有實際占有使用案涉商鋪，一審法院認定德閑公司應交還場地并對2020年7月1日之后的房屋占有使用費負連帶清償責任依據(jù)不足，本院予以糾正。6.北京市第三中級人民法院(2022)京03民終991號裁判理由：因本院認定涉案合同于2020年6月1日解除，安東漁娘公司應支付合同解除前即2020年5月1日至2020年6月1日期間的租金，并參照合同約定租金標準支付合同解除后至其實際騰退房屋期間的占有使用費。安東漁娘公司雖主張其于2020年5月21日已將房屋鑰匙交回，不應承擔此后的租金及使用費，但根據(jù)本案查明的事實，當日該公司并未將涉案房屋內(nèi)物品全部搬出，而是在友嘉商貿(mào)公司數(shù)次發(fā)函催促下于2020年6月12日方將遺留物品清空，即安東漁娘公司于2020年6月12日完全履行了房屋騰退義務，其關于不應支付此前的房屋租金及使用費的上訴主張，不能成立。7.廣東省深圳市中級人民法院(2020)粵03民終28888號裁判理由：（出租人）鼎源邦公司已于2019年5月12日更換涉案房產(chǎn)門鎖并將（承租人）祥贏公司的機器設備搬離，可見祥贏公司此后已無法控制、占有使用涉案房產(chǎn)。故鼎源邦公司訴請祥贏公司支付涉案房產(chǎn)此后的占有使用費，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。8.北京市第三中級人民法院(2021)京03民終5501號裁判理由：關于房屋使用費。2019年8月1日，大龍公司與美復凱公司解除合同，隨后將租賃場地鎖閉，并切斷房屋水電供應，美復凱公司雖將健身器材滯留于該房屋內(nèi)，但并非出自于美復凱公司自身的意愿，在此情況下，大龍公司要求美復凱公司繼續(xù)支付房屋使用費，對美復凱公司有失公平，大龍公司相應上訴請求，本院不予支持。9.北京市第二中級人民法院(2021)京02民終10699號裁判理由：首先，2020年7月28日之前，江島彩子已經(jīng)多次向李曉潔催交租金，并于2020年7月28日又一次要求李曉潔結(jié)清租金，并要求李曉潔交接房屋。雖然李曉潔表示身處外地、無法交接、希望之后騰退并支付欠款，但是，至李曉潔自述的2020年8月29日回京發(fā)現(xiàn)房屋已換鎖，再至2020年11月29日雙方共同到涉案房屋就騰退進行協(xié)商之前，沒有充分證據(jù)表明李曉潔向江島彩子提出交接房屋的要求，李曉潔亦未償還欠付租金，李曉潔的物品仍占據(jù)涉案房屋，李曉潔應承擔相應的法律責任。其次，雙方合同解除后，在向李曉潔催交租金無果的情況下，江島彩子更換涉案房屋門鎖以督促李曉潔履行給付租金的義務，并未超出必要限度，且訴訟中亦無證據(jù)表明李曉潔在知曉房屋換鎖后及時向江島彩子提出開門以搬離物品的要求。再次，縱觀雙方溝通情況，沒有證據(jù)表明江島彩子在合同解除后存在怠于履行通知辦理交接等相關義務以致造成損失擴大的情況，且客觀上江島彩子亦在合理期限內(nèi)將房屋另租他人，江島彩子對于訴爭期間房屋占用費的發(fā)生并不存在可以歸責的情形。李曉潔要求酌減房屋使用費，依據(jù)不足，本院不予支持。最后，2020年11月29日李曉潔以書面形式表明同意負擔2020年12月7日之前拖欠的占用房屋費。從查明的事實看，李曉潔于2020年12月3日之前已基本完成騰退，于2020年12月3日搬走全部物品。雖然李曉潔主張江島彩子已將涉案房屋出租給新租戶、江島彩子存在雙重獲益，但是，現(xiàn)沒有證據(jù)證明江島彩子收取了新租戶2020年12月3日之前的房屋租金，本院對于李曉潔該項主張不予采納。綜合上述分析，一審判決李曉潔負擔2020年7月29日至2020年12月3日期間的房屋使用費并無不當，李曉潔就此提出的上訴意見，依據(jù)不足，本院不予支持。